昆明新房供求雙雙銳減,庫存卻增加不多,房價亦難再跌

前幾天,云南房網根據多家機構的統計數據,估算4月份昆明新建住宅的銷售面積約30萬平米出頭,是去年以來銷量第二低的月份,僅高于受春節假期影響的今年2月,和去年2月差不多持平。而一個月30多萬平米的銷售面積,僅相當于高峰期昆明住宅銷量的不足四分之一。

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4月昆明新房成交量進一步萎縮,房價倒是穩定在一萬四以上

昆明新房銷售如此慘淡,是不是意味著住宅庫存大幅度增加,開發商去庫存的壓力很大呢?其實還真不見得,因為統計表明,4月份昆明只有16個項目獲得預售證,新增銷售面積57萬平方米,是過去5年同期最少的一個月。

57萬平米的新增銷售面積,減去4月份30萬出頭的住宅銷量,看上去新增供應遠大于銷量,但實際上57萬的新增預售面積中,住宅只有38.7萬平方米,僅比銷量多了幾萬平米,庫存并沒有增加多少。

昆明4月新增預售面積1 

2022年昆明1-4月新增預售總量

根據昆明市房產信息網發布的數據顯示,4月份昆明累計有綠地海之城、三千時光、卓越滇池晴翠、金地峯范、錦粼天序、中海匯德里等16個項目取得16張預售證,獲批預售面積570091.49平方米。

與3月76.2萬方相比,環比下降25%,而與去年同期163.5萬方相比,同比下降65%。

在4月拿證的16個項目中,俊發未來城是首次拿證的新項目。新增供應前三的分別是筑友雙河灣、中海匯德里、清華海峽小鎮花園城。

俊發未來城首次拿證獲批預售面積為2.4萬方,項目已開盤,首開單價12000-13500元/平米;位于度假區的筑友雙河灣一次性獲批預售19.8萬方,新增住宅1225套;中海匯德里獲批預售7.78萬方,新增住宅220套;錦麟峯薈獲批預售3.7萬方,新增住宅304套。

 昆明4月新增預售面積2

4月昆明各區新增預售情況

區域層面,度假區憑借筑友雙河灣1個項目新增供應19.8萬方,位于第一,占當月供應總量34%;排名第二的是盤龍區,5個項目共新增預售總量19.13萬方;五華區新增供應總量6萬方,3個項目取證;呈貢4個項目取證,新增預售5.88萬方;以往的供應大戶官渡區本月排名第五,有2個項目新增預售4.55萬方;西山區只有錦粼天序1個項目取證,新增預售1.85萬方。

歷年來一季度正值春節,為傳統供應淡季,二季度的供應會有所回升。比如去年一季度新增供應總量為182.6萬方,二季度新增供應總量399.29萬方,相當于一季度的2倍還多,光4月就貢獻了163.5萬方。

 昆明4月新增預售面積3

今年4月新增預售總量創五年來同期最低

從2018到2022年,昆明主城4月新增預售總量平均值為129.3萬方,最高的是2020年新增了194萬方供應,除2018年和2022年外,其余四年4月新增供應總量都在百萬方以上,今年則是創造了五年來同期供應總量新低。

4月份昆明新增供應這么少,往好處說,是庫存狀況雖然沒有改善,但也沒有進一步惡化,住宅庫存大概在920萬平米左右,去化周期仍舊在一年半以上,還不算特別嚴重。往壞處說,是市場規模在急劇萎縮,行業活躍度在大幅度下降。

由于去年以來開發商拿地不積極,預計在接下來的幾個月,昆明新增預售面積都會比較少,4月份甚至不一定是今年除2月份外的最低值,但在銷售方面,隨著政策層面的刺激,月銷售面積增加到40萬平米以上是很有可能的,未來幾個月有可能出現供應小于需求的局面,現在基本穩定在1.4萬/平米的銷售均價,很難再回到1.4萬以下。

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